Taxa de Ocupação: conceito e passos de como calcular

Neste artigo nós vamos falar sobre Taxa de Ocupação, quais as normas para a realização de uma taxa de ocupação correta e como fazer esses cálculos.

O que é taxa de ocupação?

Taxa de ocupação em projetos de arquitetura é o percentual de espaço construído utilizado em relação ao espaço total disponível no terreno.

As taxas de ocupação são usadas para discutir moradia sênior, hospitais, pousadas, hotéis e unidades de aluguel, entre outras categorias.

O principal objetivo da Taxa de Ocupação é evitar o crescimento urbano exagerado. Exatamente por causa disso que os termos da taxa de ocupação são definidos pelo corpo técnico de planejamento urbano.

Esses termos são definidos pelos de acordo com as necessidades da região. A taxa de ocupação vai limitar a área que os proprietários poderão construir nos lotes.

Como se calcula a taxa de ocupação?

A taxa de ocupação vai ser definida pela projeção no chão das áreas construídas. Nessa projeção nós não devemos considerar a altura da edificação ou a quantidade de pavimentos, desde que esses estejam exatamente na mesma área.

A taxa de ocupação é calculada dividindo a área construída pelo terreno disponível e multiplicando por 100.

A fórmula básica para calcular a taxa de ocupação é a razão entre a área total construída do pavimento térreo e a área total do lote.

TO = (área total construída do primeiro pavimento) / área total do lote

Caso alguma área seja diferente, caso ela avance a área inicial, como por exemplo uma sacada, dependendo da prefeitura de sua cidade, ela deve ser computada.

Então a conta fica da seguinte forma: área total construída do pavimento térreo somada com a área total do pavimento superior excedente horizontalmente dividido pela área total do lote.

TO = (área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros pavimentos) / área total do lote

O coeficiente de Ocupação não leva em conta a projeção vertical, somente a projeção horizontal.

Norma para a taxa de ocupação e legislação urbanística municipal

Para praticamente tudo dentro da área da construção existe uma norma. A NBR (Norma brasileira) é um conjunto de normas e técnicas, criada pela ABNT (Associação brasileira de normas técnicas) com o objetivo de padronizar, organizar e qualificar a produção de documentos ou procedimentos.

Uma das normas para se prestar atenção é a NBR 6505 sobre índices Urbanísticos. Nela encontramos informações a respeito dos índices urbanísticos territoriais, densidade bruta e líquida, densidade populacional e residencial, taxas de aproveitamento, de ocupação e de elevação.

Outras informações que é possível encontrar na NBR 6505 são:

• Taxa de áreas públicas;
• Taxa de áreas institucionais;
• Taxa de sistema viário;
• Taxa de impermeabilização;
• Taxa de áreas verdes públicas.

Outra norma que vale a pena conferir é a NBR 16363-1 e NBR 16636-2. É a norma para Elaboração de projetos de edificações de arquitetura que fala desde ambientes externos à ambientes internos, de revestimentos e acabamentos à equipamentos e instalações.

Esta NBR se aplica à:

1. Edificações novas
1.1. Construção;
1.2. Montagem.

2. Edificações existentes
2.1. Reformas;
2.2. Ampliação;
2.3. Redução;
2.4. Preservação;
2.5. etc…

Toda área coberta conta como área construída?

A resposta é GERALMENTE SIM. Tanto áreas térreas quanto outros pavimentos, a partir do momentos que existe ali uma cobertura, ela entra no quadro de áreas construídas, mas é claro, a sua prefeitura pode entender de forma diferente.

Se no seu projeto tiver, por exemplo, uma lavanderia externa pequena sem cobertura, ela não vai entrar na área construída, mas entra na taxa de permeabilidade.

Apesar de ser uma prática comum, isso não é garantido, pode variar de município para município e também de fiscal para fiscal. Normalmente Beirais de até 1,00 m de largura não contabilizam.

É extremamente importante consultar o código de obras da sua cidade antes de começar o projeto. Dessa forma você garante que seu projeto cumpra com as exigências do seu município e evita problemas futuros.

O que entra e o que não entra no cálculo da taxa de ocupação

A taxa de ocupação é a porcentagem máxima da construção em projeção horizontal permitida em um lote ou gleba. É a legislação urbanística que determina os detalhes da aplicação dessa taxa de ocupação. Essa legislação normalmente inclui o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras.

Através disso serão definidos:

• Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
• O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.

Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município, ainda assim, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais, por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:

• Sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
• Garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
  Beirais;
• Áreas abertas, tais como piscinas;
• Áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;

Áreas computáveis

No geral, a Área Construída Computável será definida pela somatória das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação, inclusive as ocupadas por paredes e pilares, excluídas as situações previstas em lei, que são consideradas para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento.

Áreas não computáveis

Já a Área Construída Não Computável é definida pela somatória das áreas cobertas que não são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na legislação pertinente.

A única forma de saber com certeza quais pontos considerar nas áreas, é consultando esse conjunto de documentações referentes ao seu município.

O que é coeficiente de aproveitamento?

Você já ouviu falar de coeficiente de aproveitamento? Esse coeficiente mostra quantos metros quadrados podem ser construídos no total em um terreno.

O arquiteto deve seguir essa porcentagem na hora de projetar, independente das variações do projeto, o objeto final deve estar dentro desse valor.

Este índice de aproveitamento é definido pela legislação urbanística da cidade onde o terreno se encontra. Essa legislação deve conter alguns documentos como o código de obras, o plano diretor, a lei de uso e ocupação.

Normalmente as cidades são divididas por zonas. O zoneamento é a divisão de uma área, ou país, respeitando algumas características específicas do local. Podem ser divididos por ordem ecológica, econômica, política, social etc.).

Juntamente com o coeficiente de aproveitamento são medidos o gabarito, os recuos e o afastamento. No coeficiente de aproveitamento são incluídas todas as áreas de todos os pavimentos da edificação.

Como calcular o coeficiente de aproveitamento?

A razão entre a área construída e a área do terreno é o valor do coeficiente de aproveitamento. Vamos ao exemplo:

Na construção de uma edificação de 3 pavimentos de 100 m² em um terreno de 220 m² a conta será:

100 x 3 / 220 m² = 1,36.

Então o coeficiente de aproveitamento será de 1,36.

O que é a taxa de permeabilidade do solo?

A taxa de permeabilidade é a relação entre a área de lote e a parte impermeável. Isto é, tudo o que não pode ser permeado por fluídos.

A permeabilidade é a capacidade do solo de absorver líquidos como por exemplo a água da chuva. Esse ponto é de extrema importância, pois respeitar a taxa de permeabilidade garante a saúde do solo e evita que os lençóis freáticos secam.

Todo projeto que você for fazer, deve levar em conta o impacto que ele irá causar ao ser redor e para o meio ambiente. Mesmo que sua cidade tenha uma excelente estrutura de escoamento, ela não será suficiente.

Um dos impactos negativos de não ter uma alta taxa de permeabilidade do solo, por exemplo, são as enchentes.

Um exemplo disso é o Estado de Minas Gerais, que sempre sofre com as chuvas que levam a enchentes e deslizamentos de terra, e em 2020 a história de repetiu. Já no começo do ano as cidades sofrem com altos níveis de chuvas.

Quando construída, a cidade invadiu os rios e construiu em cima deles. Dessa forma, com a grande quantidade de chuvas intensas, os rios transbordaram e destruíram casas, ruas e pontes. Os rios antes tampados, agora tomam de volta seu lugar.

Tudo isso acontece porque o solo está coberto e dessa forma não absorve a água da chuva que chega, essa água não consegue retornar para os lençóis freáticos por causa das construções e intervenções urbanas. A taxa de permeabilidade não foi respeitada e não foram feitas soluções para compensar isso.

Como calcular a taxa de permeabilidade do solo

Para calcular a permeabilidade do solo, primeiramente é necessário saber a taxa de permeabilidade para o município da construção. Essa taxa pode variar bastante mas comumente é um valor entre 15% e 30%.

Tendo conhecimento da taxa de permeabilidade do terreno no qual será feita a construção você já pode fazer o cálculo. Para isso, além da Taxa de permeabilidade, precisamos ter a área do terreno. Desta forma:

Área permeável = Taxa de permeabilidade x área do terreno

Por exemplo, se sua taxa de permeabilidade for de 15% em uma área de 300 m², a taxa de área permeável deverá ser de 45 m² pelo menos.

Como aumentar a área permeável do terreno

Muitas vezes conseguir suprir as necessidades do seu projeto seguindo a taxa de permeabilidade pode parecer um desafio. É comum que pensem, ao falarmos de aumentar a área permeável, que é necessário diminuir as áreas construídas e deixar o solo completamente livre, mas não é bem assim.

Para aumentar a área permeável, podemos substituir alguns materiais que antes iriam isolar completamente o solo por materiais que permitem a passagem da água. Por exemplo:

Blocos de concreto vazado

Também conhecido como piso grama, esse tipo de pavimento é muito recomendado para espaços externos, pátios, estacionamentos, calçamentos e ambiente que precisam de alta resistência e permeabilidade.

Ele vêm em blocos, todos vazados e de fácil instalação. A grama permite a permeabilidade do ambiente

Seixos

Os seixos são fragmentos de minerais ou rochas com diâmetro compreendido entre 2,0 mm até 60 mm que, quando arredondados ou semi-arredondados, são denominados de cascalho ou seixo.

Além de ser usada na decoração, o seixo é uma ótima solução para jardins, varandas e áreas externas no geral.

Placas de drenagem

As placas de drenagem são opções bastante ecológicas, atérmicas e também antiderrapantes. Por ter uma estrutura porosa, é um excelente aliado no combate às enchentes e inundações.

Apesar de ser bem semelhante ao concreto convencional, o concreto permeável, também conhecido como concreto poroso, possui uma proporções maiores de pedras e pouca, ou nenhuma areia.

Dessa forma, a estrutura porosa tem muitas cavidades e elas facilitam a passagem de água e ar, gerando um maior índice de vazios, de 15% a 25%.

Asfalto drenante

O asfalto drenante consiste basicamente em uma camada de revestimento asfáltico poroso, abaixo dele uma grossa camada de brita fina. O asfalto comum faz com que o solo o local onde ele é instalado, perca sua capacidade de retenção.

O problema com esse tipo de pavimento é que ele ainda não pode ser utilizado em regiões com um tráfego elevado, pois a sua resistência é baixa e possui um custo mais elevado (cerca de 25% a mais) que o convencional.

Decks

Os decks podem ser de madeira ou de plástico. Podem ser peças soltas, pré-moldadas que se encaixam ou até mesmo construído no local, quando de madeira. Normalmente esse material permite o fluxo de pedestre mas não de veículos.

Blocos intertravados

Os blocos intertravados podem ser utilizados para a pavimentação de ruas, acessos internos e estacionamentos, calçadas e passeios.

Eles podem variar o formato e a função. São blocos de concreto intertravados por areia de selagem, as cargas carregadas nos blocos são resistidas em conjunto, por isso a importância de que as faces de cada bloco sejam bem produzidas e paralelas, o que também garante o travamento.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa de ocupação máxima permitida por lei?

A taxa de ocupação máxima permitida varia de acordo com a zona e as regulamentações locais. É importante verificar as leis e regulamentos locais para determinar a taxa de ocupação permitida para um determinado terreno.

Quais são os fatores que afetam a taxa de ocupação em um projeto?

Fatores que afetam a taxa de ocupação incluem a localização do terreno, a zona, as regulamentações locais, o uso previsto do edifício, o tamanho do terreno, entre outros.

Como a taxa de ocupação afeta o projeto arquitetônico?

A taxa de ocupação pode afetar o projeto arquitetônico, pois pode limitar a área construível disponível e, portanto, afetar a forma e o tamanho do edifício.

Quais são as vantagens de uma taxa de ocupação baixa em um projeto?

Uma taxa de ocupação baixa pode proporcionar mais espaço verde, mais áreas de estacionamento e mais espaço livre no terreno.

Quais são as desvantagens de uma taxa de ocupação alta em um projeto?

Uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar problemas de privacidade, iluminação e ventilação.

Como a taxa de ocupação afeta a sustentabilidade em um projeto?

A taxa de ocupação pode afetar a sustentabilidade de um projeto, pois uma taxa de ocupação baixa pode proporcionar mais espaço verde, enquanto uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar problemas de privacidade, iluminação e ventilação.

Além disso, uma taxa de ocupação alta pode resultar em maior consumo de energia e recursos, enquanto uma taxa de ocupação baixa pode proporcionar mais oportunidades para o uso de fontes de energia renováveis e maior eficiência energética.

Como a taxa de ocupação afeta a privacidade em um projeto?

Uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar problemas de privacidade, especialmente em áreas comuns e espaços externos.

Como a taxa de ocupação afeta a iluminação e ventilação em um projeto?

Uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar problemas de iluminação e ventilação, especialmente em áreas internas do edifício.

Como a taxa de ocupação afeta a segurança em um projeto?

Uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar problemas de segurança, especialmente em áreas comuns e espaços externos.

Como a taxa de ocupação afeta o valor imobiliário em um projeto?

A taxa de ocupação pode afetar o valor imobiliário de um projeto, pois uma taxa de ocupação baixa pode proporcionar mais espaço verde e áreas de estacionamento, o que pode ser visto como um valor adicional para os compradores.

Como a taxa de ocupação afeta o custo de construção em um projeto?

A taxa de ocupação pode afetar o custo de construção de um projeto, pois uma taxa de ocupação alta pode resultar em edifícios mais altos e mais densos, o que pode causar aumento no custo de materiais e mão de obra.

Como a taxa de ocupação afeta a flexibilidade em um projeto?

A taxa de ocupação pode afetar a flexibilidade de um projeto, pois uma taxa de ocupação baixa pode proporcionar mais espaço disponível para futuras adaptações ou expansões.

O que é considerado como área construída?

O que é considerado como área construída são todas áreas cobertas e descobertas de uma edificação.

O que é taxa de ocupação call center?

A taxa de ocupação call center é uma forma de comparação para saber quantos atendentes estão disponíveis e quantos estão em atendimento.

O que é considerado área permeável?

O que é considerado área permeável, é toda parte do terreno que é atingida pela chuva e permite a entrada de água no solo, pois a área permeável não possui revestimento.

O que é o índice de rotatividade?

O índice de rotatividade é como chamamos o fluxo de entrada e saída de funcionários de uma empresa.

O que é pavimentos da edificação?

O pavimento da edificação é o piso de uma edificação, um prédio com 10 andares possui 10 pavimentos.

Conclusão

O projeto e a construção de uma edificação envolve diversos processos diferentes e os cálculos não podem ficar de fora.

Cada área e cada taxa tem sua função e estão inseridas nesse processo pois são de extrema importância para o bom desempenho do projeto, dos materiais, do andamento da obra e do resultado.

Espero que tenha você tenha gostado e que essas dicas possam ter te ajudado.

Você já conhecia a taxa de ocupação ? Como você tem aplicado isso nos seus projetos?

Dúvidas sobre como calcular taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e taxa de permeabilidade? Só deixar seu comentário abaixo e nós te ajudamos.

Um abraço, até mais.