Financiamento Residencial: Tudo o que você precisa saber

Para você que está precisando construir ou reformar a sua casa, o financiamento residencial pode ser uma boa alternativa caso você esteja com o seu orçamento baixo, porém temos que levar em consideração vários fatores. Confira.

O que é o Financiamento Residencial?

O financiamento residencial é destinado para quem deseja ter a casa própria, terminar uma obra que já está em andamento ou até aumentar a própria casa. Você vai pegar o dinheiro que precisa e depois o pagará para o banco em parcelas.

Podendo usar o dinheiro para aumentar a casa, trocar os pisos, reformar o telhado, entre outras finalidades. Dependendo do tipo de financiamento, o valor pode ser usado para a compra de materiais ou pagamento de pedreiro.

Como fazer um financiamento?

O financiamento residencial possui um sistema de contratação diferente em cada banco. Vamos mostrar agora o passo a passo que é condizente com as exigências da Caixa Econômica Federal, que disponibiliza a opção de financiar a compra do terreno e a construção do seu imóvel. Veja:

1 – Escolher o terreno

Começamos com a escolha do terreno. Comprar o terreno certo faz toda diferença no processo, pois nele que você construirá a casa dos seus sonhos e morará por um bom tempo. Por isso, o terreno precisa ser bem localizado, oferecer uma excelente infraestrutura, estar próximo dos pontos de interesse ou de rotina (escola, trabalho etc.).

Avalie o tamanho do lote, pois precisa estar em sintonia com o tipo de casa que deseja construir e o tamanho da sua família, além de observar o bairro onde ele se encontra.

Para obter o seu terreno, você vai precisar do auxílio da loteadora tanto na escolha, como nos próximos passos do financiamento. Ela poderá lhe apresentar parceiros construtores, que simplificarão o processo de construção da sua casa, e também com o banco, para fazer todo o envio de documentos e aprovações necessárias de forma mais simples e sem dor de cabeça.

2 – Simular o crédito

Para se preparar financeiramente e escolher um financiamento adequado a sua realidade, é sempre importante ser realizado uma simulação.

Você pode facilitar esse processo contando com a ajuda da loteadora e de seus consultores, pois eles podem esclarecer suas dúvidas em relação ao processo, auxiliar na simulação e já incluir o valor exato do lote escolhido por você.

Na simulação, você terá uma ideia do valor da prestação, prazo e demais condições, bem como entenderá as taxas de juros e muito mais. O banco realizará uma análise de crédito antes de liberar o financiamento e, nesse momento, identificar se você poderá usar o FGTS ou receber os benefícios do Minha Casa Minha Vida, caso se encaixe nos critérios necessários.

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3 – Reunir a documentação e solicitar crédito

Se você tem certeza que deseja comprar seu terreno e construir a sua casa própria, então é preciso reunir a documentação e levá-la até o correspondente bancário, que solicitará a aprovação de crédito. Esse é um passo muito importante, então certifique-se de que está certo da sua escolha.

Para conseguir a aprovação do crédito, será preciso apresentar ao banco uma série de documentos (variam dependendo da instituição financeira). Em geral, é preciso:

  • Declaração do Imposto de Renda, se houver;
  • Documentos de filhos e dependentes, menores de 18 anos;
  • Documentos de identificação com foto;
  • Comprovante de endereço;
  • Comprovante de estado civil;
  • Comprovante de renda atualizado (pode ser o holerite, comprovante do Imposto de Renda ou movimentação bancária);
  • Outros documentos também podem ser solicitados de acordo com seu perfil.

Depois da análise do banco e crédito aprovado, você terá em mãos todo o detalhamento do seu financiamento: valor da entrada, subsídios, FGTS, valor do financiamento, entre outros.

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É importante manter o perfil de compra apresentado ao banco nesse momento até a assinatura do contrato. Isso significa manter seu estado civil comprovado, não comprometer sua renda com outros empréstimos e manter sua renda mensal estável.

4 – Compra do lote e projeto da casa

Agora é hora de escolher o seu lote para comprar e escolher o projeto da sua casa.

Depois escolher a loteadora, você deverá definir qual será o seu lote e prosseguir com a compra até a formalização por meio da assinatura do contrato. A loteadora poderá exigir um valor de sinal para garantir o seu lote até que o repasse do financiamento bancário seja feito.

A loteadora poderá auxiliar nesse passo, te apresentando alguns construtores parceiros. Ao definir o construtor, é hora de escolher o projeto da sua futura casa. Também é importante negociar os valores, prazos de entrega e acabamentos. Afinal, por serem empresas distintas, a loteadora e os construtores têm suas próprias regras.

5 – Contrato de financiamento bancário

Depois da finalização da compra em ambas as empresas, é hora de iniciar o processo de envio de documentos do lote e projeto da casa para o banco. É essencial que esse projeto seja aprovado na Prefeitura e esteja de acordo com as exigências do banco.

Se tudo estiver certo com a sua documentação, análise de renda e projetos da casa, o banco aprovará o seu crédito e lhe convocará até a agência para fazer a assinatura do contrato.

No contrato estarão dispostas todas as condições finais do financiamento, como valores da prestação, sistema de amortização, tempo máximo para pagamento, multas, taxas de juros e outros. Sempre leia com atenção todos esses detalhes para garantir que eles realmente estão de acordo com o que você negociou com o banco.

6 – Mãos a obra

Após a finalização da assinatura do contrato com o banco, é preciso registrá-lo em cartório para que seja feita a liberação do valor financiado. O banco providenciará a quitação do seu lote junto à loteadora e as obras do seu futuro lar já podem começar.

O banco liberará mensalmente os recursos referente à construção, conforme a evolução da obra medida pelo banco. Com os recursos liberados, você deverá fazer o repasse ao construtor.

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Tempo médio para Aprovação do Financiamento

O tempo médio para aprovação do financiamento pode levar de 2 a 6 meses, a depender da necessidade da empresa e do relacionamento que se tem com o banco. Geralmente a parte de análise de crédito e a análise de garantias são as que mais demoram.

Vantagens de Financiar

Veja as vantagens de fazer um financiamento:

  • Sairá do aluguel;
  • Poderá fazer a reforma almejada;
  • Acesso a altos valores;
  • Melhores condições de pagamento e negociação;
  • Manter as economias e investimentos;
  • Poderá escolher do piso ao teto, ou seja, terá a casa como sempre sonhou;
  • Realizará o sonho da casa própria;
  • Terá a sua casa em pouco tempo e com a planta que escolher;
  • Poderá usar o dinheiro para aumentar a sua moradia atual.

Desvantagens de Financiar

Veja as desvantagens de fazer um financiamento:

  • Se não ficar atento você pode ter um descontrole financeiro;
  • Taxa de juros;
  • Limitação do uso do crédito.

Tipos de crédito para construção e reforma

Confira os tipos de crédito para construção e reforma, bem como os juros e tempo para pagar a dívida.

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Financiamento: Exigências de construção

Ao fazer um financiamento para construção, deverá seguir as exigências construtivas mínimas e desde 2015 é obrigatório a existência de área de serviço em um projeto, e outros como

  • O uso de vergas em janelas com transpasse mínimo de 0,30m, além de peitoril com pingadeira e transpasse de 2cm para cada lado do vão;
  • Portas de no mínimo 1,20m em todos os cômodos;
  • É vedado o uso de cobogó em substituição ás janelas;
  • Deverá ser apresentado projeto de drenagem.

Impermeabilização, pisos e revestimentos

  • Obrigatório piso e rodapé em toda a unidade;
  • Piso impermeável e com acesso em nível para os veículos de coleta da prefeitura;
  • Para áreas molháveis e rota de fuga, o coeficiente de atrito dinâmico deve ser superior a 0,4;
  • Calçada de Concreto com largura mínima de 1,50m.

Elétrica

  • O mínimo de pontos de tomadas são 4 na sala, 4 na cozinha, 2 na área de serviço, 2 em cada dormitório, 1 tomada no banheiro e mais 1 ponto elétrico para chuveiro;
  • Onde houver chuveiro elétrico não há necessidade de instalação de dispositivos economizadores.

Cobertura

  • Em áreas de serviço a cobertura deve ser em telhas de cerâmica, concreto, ou de fibrocimento;
  • O talude deverá possuir cobertura vegetal.

Financiamento: Limites

O limite de financiamento para construção irá variar de cidade para cidade, quantidade de habitantes e renda familiar máxima.

Compra de terreno e construção

Existem municípios que limitam o financiamento em R$95.000,00 e outros que limitam em R$145,000,00 em diante. Este valor liberado pelo financiamento deverá ser o valor total de todos os fatores da casa nova, desde a compra do terreno até a compra de materiais e mão de obra, por exemplo se você conseguir um financiamento de R$95,000,00, para poder continuar dentro do limite de financiamento solicitado, terá que comprar um terreno de R$50,000,00 e na obra não poderá gastar mais de R$35,000,00

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Construção em terreno próprio

Caso você já tenha um terreno e deseja fazer um financiamento apenas para construir, deverá consultar qual o limite de financiamento para sua cidade, pois o valor limite deverá ser o gasto total da sua obra e o valor avaliado do terreno.

Por exemplo se o seu limite municipal de financiamento é de R$145,000,00, e o seu terreno vale R$60,000,00, você só poderá gastar R$ 85,000,00 na obra.

Casos críticos

Algumas cidades congelam o limite de financiamento no valor de R$95,000,00, o que gera uma certa crítica, pois a inflação cresce cada vez mais em nosso país e com isso materiais de construção e valores de terreno tendem a subir, o que gera pessoas construindo casas cada vez menores, para poder se manter dentro do orçamento.

Financiamento x Empréstimo

Financiamento

Para conseguir fazer um financiamento você deve ter um motivo específico, como a construção da casa dos sonhos e a compra de um carro novo, pois o dinheiro do banco será investido para que você faça o que deseja, mediante ao custo efetivo total (CET) que engloba a cobrança de juros e demais encargos.

Empréstimo

O dinheiro emprestado pelo banco pode ser usado para qualquer finalidade, não precisa de um motivo para se pegar um empréstimo, e também há o custo efetivo total (CET) que engloba a cobrança de juros e demais encargos.

Financiamento: Sistemas

SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pensando em populações de menor renda, ajudando a conquistar o sonho da casa própria, comprada ou construída, disponibilizando condições de financiamento imobiliário, mediante a taxa de juros, quota e pagamento dentro de um determinado prazo, sendo possível a mudança de alguns desses fatores mediante a intervenção do Governo Federal.

SFI

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado para proporcionar o financiamento imobiliário mais generalizado. O SFI surgiu em 1997 e foi desenvolvido a partir da Lei 9.514/97 que tinha o objetivo de aumentar o mercado imobiliário brasileiro, que passava por dificuldades causadas pelo instituto falido das hipotecas.

Financiamento: Minha casa minha vida

O MCMV é composto por três faixas, na faixa 1 são enquadradas pessoas com a renda familiar de até R$1,800,00, e não podendo possuir e nem estar em negociação para compra de outo imóvel, podendo gerar subsidio de 90% do valor do imóvel.

O MCMV começa com o governo federal fazendo a liberação de recursos de acordo com cada região do país, solicitando o envio de propostas, as construtoras capacitadas que apresentam propostas de forma independente fazem parceria com o poder público, então é feito a análise de caixa, acompanhamento de obra e depois a assinatura dos contratos na entrega do imóvel

O poder público beneficia famílias que necessitam de moradia, após um estudo de demanda, seleção e comprovação de documentos que comprovem que esta família não pode arcar com os custos de uma casa sozinha.

O FGTS beneficia todas as faixas que compõem o MCMV, porém os beneficiados devem respeitar o limite de renda familiar e não podem ter recebidos nenhuma ajuda do poder público como subsídios ou redução das taxas de juros.

Como conseguir: Passo a passo

Se você deseja conseguir um financiamento através do minha casa minha vida, basta seguir este passo a passo, pois ele irá te deixar mais próximo de seu objetivo.

1- Simulação de financiamento 

Para saber quanto que você pode conseguir de financiamento é bem simples, você pode consultar no site da caixa ou em agências bancarias.

2- Contratação de um arquiteto

Contrate um arquiteto que possa ir ao terreno, faça o projeto preliminar, projeto legal arquitetônico e projeto da instalação de esgoto, e depois faça a aprovação de projeto na prefeitura e emissão de alvará.

Com o alvará de construção em mãos, o arquiteto faz os projetos complementares como projeto estrutural, projeto elétrico e projeto hidráulico. Faça o cálculo de quanto de material que irá utilizar na obra, com todos os projetos prontos e com as quantidades dos materiais de construção basta preencher a PFUI (Proposta de Financiamento de Unidade Isolada), nesta documentação inclui o orçamento da obra, especificação de materiais e cronograma da obra.

Nós arquitetos prestamos nosso serviço antes do financiamento sair, por conta disso é comum o cliente desistir de financiar com medo das parcelas ou alguma outra pendência, mas devemos receber da mesma forma.

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3- Encaminhamento

Eu recomendo que sempre dê a entrada na caixa econômica só depois que já estiver com o alvará, se não poderá correr o risco de o financiamento ser liberado e a prefeitura demorar para concluir as documentações necessárias.

Agora basta ir ao correspondente bancário e fazer a entrega de documentos pessoais do cliente e documentação feita pelo arquiteto, esse documento se resume em:

  • Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura;
  • Projeto sanitário (esgoto) aprovado pela prefeitura;
  • Alvará de construção;
  • Projeto Estrutural;
  • Projeto elétrico;
  • Projeto hidráulico;
  • Orçamento da obra;
  • Especificação de materiais;
  • Cronograma da obra.

4- Análise

Um profissional contratado pela caixa irá até o terreno em que o requisitante do financiamento deseja construir, para fazer uma análise do local e da documentação entregue pelo arquiteto. O cliente tem que ter dinheiro para se começar a obra, pois só depois de 30 dias que a primeira parcela será liberada, será feito uma visita pelo profissional uma vez por mês para ver se está seguindo o cronograma.

5- Assinatura

O financiamento sendo aprovado, o cliente e a caixa farão a assinatura do contrato de financiamento.

6- Início da obra

A obra irá iniciar depois de todos os papeis forem assinados, a caixa irá liberando o pagamento conforme a obra vá progredindo seguindo o cronograma feito pelo arquiteto.

7- Final da obra

Ao finalizar a obra, o cliente pode pedir o habite-se na prefeitura, e solicita na receita federal a certidão negativa de débitos de INSS da obra. Com o habite-se e certidão da receita basta solicitar a averbação da casa no cartório de imóveis, após ter feito a regulamentação do imóvel a caixa liberará a última parcela do financiamento.

Agora o cliente pode começar a pagar as parcelas do financiamento ao banco caixa econômica, e caso queira reformar a casa, o cliente deverá utilizar dinheiro próprio e o arquiteto deverá emitir um alvará de ampliação na prefeitura.

Perguntas Frequentes

Qual banco mais fácil para aprovar financiamento?

O banco mais fácil para aprovar financiamento atualmente é o Bradesco, com uma taxa de juros 1.58% ao mês, mas se você tiver uma renda familiar de até R$1.800,00 a caixa econômica oferece boas taxas com o minha casa minha vida.

O que é preciso para se fazer um financiamento?

Para se fazer um financiamento vá a agência bancária desejada e leve documento de identidade, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço, carteira de trabalho, comprovante de renda e extrato do FGTS, com estes documentos o banco poderá analisar o seu pedido de financiamento e decidir se irá prosseguir ou não.

Qual score os bancos consultam?

Os bancos consultam o score nas plataformas do Serasa e Boa Vista.

Quais as vantagens de fazer um financiamento?

As vantagens de fazer um financiamento é que você não precisa terminar de pagar para poder aproveitar de sua casa nova, o financiamento sendo aprovado, a obra já pode começar.

O que significa valor total financiado?

O valor total financiado é a diferença entre o valor do imóvel e o da entrada.

Qual score para aprovar financiamento?

Para aprovar um financiamento o score pode variar, mas a média é de 700.

O que significa um financiamento?

O financiamento significa uma forma com que o banco quite a sua dívida, e depois você o ressarce com um acréscimo de juros, através de parcelas ou no final do período de vigência do contrato.

Como calcular o valor do juros?

Para calcular o valor do juros basta utilizar a fórmula J = C * i * t, mas taxa é aplicada ao capital inicial então o crescimento da dívida é linear.

  • J = Juros.
  • C = Capital emprestado.
  • i = Taxa de juros do período.
  • t = Tempo.

Conclusão

Nesse artigo apresentamos sobre como funciona o financiamento residencial. Deixe seu comentário abaixo sobre o que achou do artigo.